Quels dispositif pour investir en défiscalisant à Lyon ?

Ecrit par Bati Lyon Promotion le 21/12/2023

La défiscalisation immobilière concerne l’ensemble des dispositifs fiscaux mis en place dans le but d’encourager les investissements dans l’immobilier en offrant des avantages fiscaux aux investisseurs.

Ces incitations fiscales visent principalement à apporter des solutions au besoin de logements, en simulant la construction, en soutenant la rénovation de biens existants ou encore en encourageant la mise en location dans des zones ou le marché immobilier connaît une forte tension.

A l’instar d’autres grandes villes de France, plusieurs mécanismes permettant de défiscaliser de sont possibles à Lyon et dans le Rhône.

 

Quels sont les différents systèmes de défiscalisation immobilière ? Quelle loi choisir pour investir dans l’immobilier neuf et quels en sont les avantages et les conditions ?

BATI-LYON PROMOTION vous propose un aperçu détaillé des dispositifs vous permettant de défiscaliser un investissement locatif selon de votre projet !

 

Les dispositifs de défiscalisation immobilière à Lyon

Différents mécanismes ont été mis en place par l’Etat en réponse à la demande exponentielle des logements en ville, et notamment dans les zones où la tension immobilière est la plus forte. Afin d’encourager les particuliers à investir dans l’immobilier neuf ou ancien, ces dispositifs sont assortis d’une réduction de leur impôt sur le revenu.

A Lyon notamment, plusieurs dispositifs sont possibles et leur mise en œuvre dépendra avant tout du type de bien sur lequel porte l’investissement.

 

Investir dans l’immobilier ancien grâce aux lois Malraux, Cosse et Denormandie.

 

Si votre projet d’investissement porte sur un bien récent ou ancien, vous serez en mesure de bénéficier des réductions d’impôts que proposent les lois Malraux, Cosse ou Denormandie :

• Loi Malraux: Celle-ci concerne la rénovation de biens immobiliers situés dans des secteurs sauvegardés. En réalisant d’importants travaux de restauration puis en vous engageant à le mettre en location pendant au moins 9 ans, vous pouvez bénéficier d’une réduction allant jusqu’à 30% du montant des travaux effectués.

 

• Loi Cosse: Afin de développer l’offre locative accessible, cette loi, introduite en 2016, permet aux propriétaires de logements récents ou anciens ayant signé une convention avec l’Agence Nationale pour l’Habitat (Anah) de profiter d’une réduction fiscale allant jusqu’à 85% sur les revenus locatifs brut sous réserve que le bien soit loué à un loyer abordable au profit d’un ménage modeste.

 

• Loi Denormandie: Elle s’adresse aux particuliers souhaitant investir dans un logement ancien se trouvant dans l’une des 242 communes éligibles et de réaliser des travaux de rénovation afin de le mettre en location pendant une durée minium de 6 ans. La réduction fiscale varie de 12% à 21% en fonction de la durée d’engagement locatif.

 

Investir dans l’immobilier neuf à Lyon avec la loi Pinel

S’agissant de l’immobilier neuf, c’est la loi Pinel qui, sous certaines conditions, vous permettra de défiscaliser et de prétendre à une réduction de votre impôt sur le revenu.

Désormais très connue du public, elle vise à encourager l’investissement dans l’immobilier neuf ou en l’état futur d’achèvement (VEFA) pour soutenir la construction dans des zones où la demande locative est particulièrement élevée.

Concrètement, cette loi permet aux investisseurs, qui s’engagent à mettre le bien neuf en location pendant une durée minimum de 6 ans, de profiter d’une réduction de leur imposition,  calculée sur la durée de l’engagement locatif.

En place depuis 2014 sur le territoire français, ce dispositif connaît aujourd’hui des évolutions.

En effet, la Loi de Finances pour 2021 est venue apporter des modifications aux avantages fiscaux qu’il procure pour les opérations réalisées depuis le 1^er janvier 2023.

Ainsi, en 2023 et en 2024, le dispositif demeure accessible aux investisseurs mais deux formes seront désormais possibles et dont les conditions fiscales diffèrent :

• Pinel classique: Les taux de réduction d’impôts ont diminué en 2023 et seront une nouvelle fois abaissé pour les investissements effectués à compter du 1^er janvier 2024.
• Pinel+ (ou Super Pinel): Les avantages fiscaux associés seront maintenues à taux plein mais sous réserve de conditions complémentaires par rapport à celle de l’investissement Pinel classique.

 

Les conditions pour bénéficier de la défiscalisation Pinel et Pinel+ à Lyon

Depuis le 1^er janvier 2021, seuls les logements situés dans des bâtiments d’habitation collectifs sont éligibles Pinel. Il peut s’agir d’un bien neuf, d’un bien en construction ou d’un bien faisant l’objet de travaux de réhabilitation.

Dès lors, les maisons individuelles jumelées ou situées dans une copropriété ne sont pas éligibles.

D’autre part, et de façon à limiter la spéculation, la loi Pinel impose un plafonnement relatif au montant de l’acquisition, qui ne peut dépasser 300 000€ par an et par investisseur.

S’agissant des investissements effectués sur des logements neufs ou en l’état futur d’achèvement (VEFA), le bénéfice de réductions fiscales est subordonné à l’observation de plusieurs conditions relatives au logement et à la mise en location :

Conditions relatives au logement éligible Pinel :

 

• Il doit répondre aux seuils de performances énergétiques fixés par la Règlementation RE2012.
• Il doit être situé dans une zone urbaine présentant un déséquilibre entre l’offre et la demande classée A, Abis ou B1.

En raison de la forte pression immobilière constatée sur le marché immobilier, plusieurs villes de la Métropole lyonnaise sont actuellement classées A ou B1.

Zone A	Lyon Villeurbanne Caluire et Cuire Francheville Sainte-Foy-lès-Lyon Tassin-la-Demi-Lune
Zone B1 (Liste non exhaustive)	Brignais, Chassieu, Chaponost, Corbas, Craponne, Dardilly, Genas, Jonage, Limonest, Oullins, Saint-Genis-Laval, Toussieu, Vaulx-en-Velin…

La liste complète est à consulter ici : https://www.service-public.fr/simulateur/calcul/zonage-abc

 

Conditions relatives à la mise en location

 

Afin de bénéficier des avantages fiscaux, l’investisseur doit s’engager à mettre l’appartement en location pendant une durée initiale de 6 ou 9 ans et pouvant être prolongée jusqu’à 12 ans.

• Le logement doit être loué nu et au titre de la résidence principale du locataire
• Le loyer de mise en location doit respecter les plafonds fixés annuellement par décret dans la zone ou est situé le bien.

 

Zone	A	Abis	B1
Plafonds de loyers 2023	13,09 €/m²	17,62 €/m²	10,55 €/m²

 

Enfin, et puisque le dispositif Pinel doit permettre de favoriser l’accès au logement des ménages à plus faibles revenus, les plafonds de ressources des locataires sont une condition essentielle.

Ces plafonds, définis en fonction de la composition du foyer fiscal du ou des locataires, sont redéfinis annuellement et sont intrinsèquement liés au niveau de tension immobilière de chaque zone.

Voici les plafonds applicables en 2023 à Lyon et dans les communes de son agglomération classées en zone A ou B1.

Zone	Personne seule	Couple	Personne seule ou couple avec 1 personne à charge	Personne seule ou couple avec 2 personnes à charge	Personne seule ou couple avec 3 personnes à charge	Personne seule ou couple avec 4 personnes à charge
A	41 855€	62 555€	82 0002€	97 904€	116 487€	131 078€
B1	34 115€	45 558€	54 785€	66 139€	77 805€	87 685€

 

💡 Bon à savoir

Le calcul des revenus locataires Pinel sont effectués sur l’année N-2. L’évolution des revenus du locataire en cours d’une location Pinel n’ont pas d’incidence sur son éligibilité au logement.;

 

Les conditions spécifiques au dispositif Pinel+

Cette nouvelle forme du dispositif repose sur les mêmes critères que ceux déjà applicables au dispositif classique tout en prévoyant de nouveaux critères :

• Le bien doit être situé dans un quartier prioritaire de la ville

OU

• Le bien doit au moins répondre aux seuils de performance fixés par la RE2020 seuil 2025
• Le bien doit profiter d’une double orientation à minima s’il s’agit d’un T3 ou plus.
• Le bien doit respecter une surface minium en fonction du nombre de pièces.

 

Les avantages fiscaux liés aux dispositifs Pinel et Pinel+

La durée de l’engagement détermine le taux de la réduction d’impôts dont pourra profiter l’investisseur et ce, quel que soit le dispositif Pinel ou Pinel+.

S’agissant du dispositif initial, les taux applicables en 2023 seront abaissés à partir du 1^er janvier 2024.

Pour les appartements éligibles, le dispositif Pinel+ permettra quant à lui de profiter des réductions d’impôts à taux plein.

Pinel classique			Pinel +
Durée de l’engagement locatif	2023	2024	2023 et 2024
6 ans	10,5%	9%	12%
9 ans	15%	12%	18%
12 ans	17,5%	14%	21%

 

💡 Rappel

Il est important de noter que chaque situation est différente et que chaque dispositif de défiscalisation a ses propres conditions. Il est recommandé de consulter un professionnel avant de prendre des décisions d’investissement. Les lois fiscales évoluent, et il est donc essentiel de se tenir informé des dernières réglementations en vigueur.

 

Les avantages de la défiscalisation dans l’immobilier neuf à Lyon

Grâce à l’attractivité et les nombreux atouts de la ville des lumières, choisir la défiscalisation en Pinel ou Pinel+ à Lyon offre de belles opportunités aux investisseurs !

Variété de produits neufs éligibles aux dispositifs Pinel et Pinel+

En raison de la forte tension immobilière, de nouveaux programmes immobiliers neufs voient le jour chaque année. Ces produits alimentent ainsi l’offre d’appartements éligibles aux dispositifs Pinel et Pinel+ pour les investisseurs.

Afin de répondre aux critères de recherche des acheteurs et des investisseurs, la plupart d’entre eux proposent des surfaces allant du studio au 5 pièces. Le plafonnement du montant d’un investissement en loi Pinel étant fixé à 300 000€ par an, les studios et 2 pièces seront particulièrement judicieux, d’autant qu’il s’agit de produits très recherchés à la location !

Qui plus est, les opérations les plus récentes sur le marché répondent aux nouveaux critères du Dispositif Pinel+ s’agissant des performances énergétiques et des minimums de surface imposée. Il s’agit d’un argument solide pour investir dans une zone très attractive tout en profitant des réductions d’impôts à taux plein !

Forte demande locative

En tant que troisième métropole de France, la capitale des Gaulle attire notamment une population d’actifs et d’étudiants. Cela garantit une demande locative constante, offrant aux investisseurs l’assurance de revenus locatifs stables et de peu de période vacante !

Par ailleurs, la Loi Pinel offre une certaine flexibilité en termes de location. Les investisseurs peuvent en effet choisir de louer leur bien à des membres de leur famille tout en bénéficiant des avantages fiscaux, ce qui ajoute une dimension familiale et patrimoniale à l’investissement, pouvant alors se révéler particulièrement intéressant en fonction du projet d’acquisition !

Opportunités de valorisation immobilière

Lyon se targue d’un marché immobilier dynamique et en constante expansion puisqu’on estime que le prix moyen au m² des appartements et maisons a progressé de près de 39% sur les 10 dernières années.

La forte attractivité de la ville contribue à la valorisation du bien au fil du temps, raison pour laquelle choisir Lyon pour son investissement est une valeur sûre !

En effet, au-delà des avantages fiscaux dont vous bénéficierez durant toute la durée de mise en location du bien, acquérir un bien en défiscalisation Pinel vous permet de faire fructifier votre patrimoine en bénéficiant d’une appréciation du prix au moment de la revente.

Dans cette hypothèse, le choix de l’arrondissement dans lequel investir sera déterminant !

L’une des stratégies les plus prometteuse peut ainsi viser à investir dans un bien neuf situé dans un quartier en mutation ou faisant l’objet d’un projet urbain et grâce auquel le potentiel de valorisation à moyen et long terme sera le plus intéressant.

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Où investir à Lyon pour optimiser son investissement Pinel ?

Investir en Loi Pinel à Lyon représente une opportunité stratégique. Les avantages fiscaux combinés à la dynamique économique de la ville en font un choix attractif pour les investisseurs cherchant à allier rentabilité et valorisation patrimoniale. Les quartiers mentionnés proposent des perspectives intéressantes pour ceux qui souhaitent optimiser les bénéfices de leur investissement !

Investir en Pinel à Lyon intramuros

 

• 3^ème arrondissement – La Part-Dieu 

Le quartier de la Part-Dieu est le poumon économique de Lyon, avec ses nombreux bureaux, commerces et infrastructures modernes. Investir dans ce quartier offre une forte demande locative, notamment de la part de professionnels en quête de proximité immédiate avec le quartier d’affaires. Ce quartier offre des opportunités lucratives aux investisseurs qui souhaiteraient acheter un bien à fort potentiel de valorisation au fil du temps !

• 7^ème arrondissement – Gerland et Girondins

En pleine mutation, les quartiers de Gerland et de Girondins attirent de plus en plus d’entreprises, de jeunes actifs et d’étudiants. Les projets d’aménagement urbain dont ils font l’objet depuis plusieurs années ont fait sortir de terre de nombreuses opérations immobilières neuves propices aux projets d’investissements. La présence d’université et de cycle d’étude dans le 7^ème arrondissement (ENS, EM Lyon, Universités Lyon 2 et Lyon 3 etc..) stimule la demande de logements et assure une stabilité du marché locatif dans son périmètre.

• 2^ème arrondissement – Confluence 

Le quartier de la Confluence est en plein essor, avec son mélange de modernité et d’espaces verts. Les investissements immobiliers dans cette zone bénéficient d’une demande croissante liée à son attractivité culturelle et commerciale.

• 9^ème arrondissement – Vaise

Cet arrondissement connaît un développement continu depuis plusieurs années et une demande locative croissante. Sa proximité avec le centre-ville et l’excellente connectivité dont il profite grâce à la présence de la Gare Multimodale de Vaise, en fait un quartier prisé. Enfin, et outre la progression des prix au m² constatée ces dernières année à Lyon, le 9^ème arrondissement demeure l’un des plus abordables à l’achat !

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Investir en Pinel dans une commune en périphérie de Lyon

En raison de la très forte tension immobilière que connaît le centre de Lyon et qui se répercute sur les prix d’acquisition des appartements et maisons qui s’y trouvent, investir dans une commune de l’agglomération lyonnaise peut également être une alternative judicieuse pour les investisseurs !

En effet, d’une part, les biens immobiliers en périphérie sont moins onéreux que ceux situés en cœur de ville. En tant qu’investisseur vous pouvez donc bénéficier d’un coût d’acquisition plus abordable, ce qui améliore la rentabilité de votre investissement.

D’autre part, les zones périphériques en croissance ou en développement peuvent se prévaloir d’un fort potentiel de valorisation à long terme, notamment si des projets d’urbanisme sont prévus, car cela stimulera la demande locative et entraînera une appréciation de la valeur immobilière.

En considérant le zonage Pinel des communes situées en périphérie de Lyon, plusieurs d’entre elles constituent de réelles opportunités :

• Bron, grâce à sa proximité immédiate avec Lyon, son excellente liaison avec le centre urbain et la présence de campus.
• Villeurbanne et particulièrement l’Eco-quartier du Carré de Soie qui, dans le cadre du projet d’aménagement de la ville, représente une cible intéressante pour de l’investissement Pinel.
• Chassieu, dans l’Est lyonnais, offre un cadre de vie qualitatif à ses résidents et des prix abordables.
• Francheville, commune phare de l’Ouest Lyonnais qui profite d’une qualité de vie et d’une excellente offre de transports.
• Brignais, cette commune située à moins de 15 kilomètres au Sud de Lyon est prisée des famille et se classe parmi les plus attrayantes de la Métropole.

Nos opportunités d’investissement Pinel à Lyon

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