Tout savoir sur l’investissement LMNP à Lyon

Ecrit par Bati Lyon Promotion le 11/01/2024

Le statut de Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP) est un régime fiscal applicable aux particuliers qui mettent en location des biens immobiliers meublés pour une courte durée.

Issu de la loi ALLUR du 24 mars 2014, il est destiné aux investisseurs qui ne tirent pas de revenus locatifs de cette activité locative de manière habituelle ou professionnelle et propose à ces derniers des avantages fiscaux liés à leur investissement locatif.

Quels sont les attraits de ce type d’investissement locatif ?

Est-il possible d’investir sous ce régime à Lyon et quelles sont les conditions à respecter ?

Dans cet article, BATI-LYON PROMOTION revient avec vous sur le dispositif LMNP pour vous apporter les réponses dont vous avez besoin avant de vous lancer dans votre projet d’investissement immobilier.

Est-il possible de bénéficier du LMNP à Lyon ?

 

Capitale de la région Auvergne-Rhône-Alpes, Lyon profite depuis de nombreuses années d’une expansion de son marché immobilier. Grâce à son dynamisme économique, sa qualité de vie reconnue et sa situation géographique privilégiée, la ville des Lumières accueille des milliers de nouveaux résidents chaque année.

Sur le terrain de son marché immobilier, et en tant que bassin économique important, la présence de multiples entreprises dans des secteurs variés crée une demande de logements constante dans le périmètre de Lyon et de son agglomération.

Qui plus est, Lyon compte plusieurs grandes écoles de cycle supérieur, universités de renom et instituts de recherche. En raison de sa population étudiante importante, la ville génère une demande locative particulièrement soutenue, notamment dans le cadre de logements meublés.

Et ça tombe bien puisque, si vous souhaitez investir dans un bien immobilier pour le mettre en location à Lyon, vous pourrez bénéficier des avantages liés au statut de Loueur Meublé Non Professionnel !

En effet, contrairement à certains dispositifs de soutient à l’investissement locatif, tels que les lois Pinel et Scellier, le bénéfice du statut LMNP n’est soumis à aucune condition de zonage sur le territoire français. L’ensemble des biens mis en location et répondant aux conditions légales peuvent donc en bénéficier !

Mais alors, comment fonctionne ce dispositif incitatif et quelles sont les conditions pour profiter de ses avantages fiscaux ?

 

Statut LMNP à Lyon : Quelles conditions à respecter ?

Investir sous le statut LMNP à Lyon ouvre droit à des réductions d’impôts importantes sous réserve que le propriétaire soit un particulier, que logement réponde aux conditions fixées par la loi ALUR et que les loyers respectent un seuil annuel.

• Conditions relatives au logement

Afin de prétendre au dispositif, le logement doit, d’une part, être loué au titre de la résidence principale du locataire et doit être meublé.

Si la première condition ne fait état d’aucune difficulté d’interprétation, la seconde, en revanche, nous semble devoir être explicitée !

À ce titre, l’article 25-4 de la loi ALUR définit le logement meublé comme « un logement décent équipé d’un mobilier en nombre et en qualité suffisants pour permettre au locataire d’y dormir, manger et vivre convenablement au regard des exigences de la vie courante ».

La caractérisation du critère de décence est quant à lui apprécié au regard de la surface du bien, de la sécurité, de l’absence d’animaux nuisibles de la performance énergétique et de la mise à disposition d’équipements rendant le logement conforme à l’usage d’habitation.

• Surface du bien : Le logement doit faire état d’une surface minimale de 9m² ou de 16m² minimum en cas de colocation.
• Sécurité : Le logement ne doit pas laisser apparaître de risque pouvant porter atteinte à la sécurité ou à la santé du locataire (éclairage naturel suffisant, étanchéité, raccordements électriques aux normes etc..)
• Absence d’animaux nuisibles : Le logement ne doit pas être infesté d’animaux reconnus comme « nuisibles » (rats, souris, parasites). Toutefois, si le bailleur parvient à prouver que l’infestation est dû à un manquement du locataire, la prise en charge des interventions sera à sa charge.
• Performance énergétique : Depuis le 1^er janvier 2023, le logement est considéré comme décent dès lors que la consommation énergétique annuelle n’excède pas 450 kWh/m².
• Équipements conformes à l’usage : Le logement doit d’abord obligatoirement être équipé d’installations de chauffage, d’alimentation d’eau potable et d’évacuation des eaux usées, d’une cuisine ou d’un coin cuisine, d’une installation sanitaire et d’un réseau électrique. Qui plus est, des meubles doivent obligatoirement être mis à disposition du locataire :  tels que la literie, un four/ four à micro-ondes, des plaques de cuisson, de la vaisselle, des luminaires, une table et plusieurs chaises… Autrement dit, tous les meubles assurant au locataire de pourvoir « dormir, manger et vivre convenablement ».

 

• Seuil de revenus annuels 

D’une part, seuls les particuliers peuvent prétendre à l’obtention du statut LMNP. Concrètement, cela signifie que ce régime n’est pas ouvert aux investisseurs professionnels pour lesquels la location meublée est une activité professionnelle.

D’autre part, et afin de profiter de la réduction d’impôts du statut LMNP, les loyers perçus au titre de la mise en location d’un bien meublé ne doit pas dépasser 23 000€ par an et ne doivent pas non plus représenter plus de 50% de la totalité des recettes du foyer fiscal.

En effet, dans le cas inverse, l’activité sera considérée comme professionnelle et le statut applicable sera celui du Loueur Meublé Professionnel (LMP).

 

💡 Bon à savoir

Au-delà des exigences précédemment citées, tous les biens sont éligibles au statut LMNP ! Vous pourrez donc souscrire à ce régime qu’il s’agisse d’un appartement, d’une maison ou d’un bien intégré à une résidence de service dès lors qu’il s’agit d’un EPHAD ou bien d’une résidence catégorisée tourisme, hôtelière, étudiante, d’affaires ou senior. Peu importe qu’il s’agisse d’un bien neuf ou ancien, dès lors que le bien possède au minimum une pièce et qu’il réponde aux critères de décence et de mobilier, il est éligible au régime de la location meublée ! Le dispositif LMNP a donc l’avantage d’offrir aux investisseurs une réelle une souplesse contrairement à d’autres dispositifs d’investissement locatif !

 

 Comment faire sa demande de statut LMNP ?

Dès lors que vous remplissez ces conditions, il vous suffira, pour profiter du statut et des avantages liés à l’investissement LMNP, de vous enregistrer comme tel auprès de l’administration fiscale via le formulaire P0i. Ce document devra être retourné au greffe du Tribunal de Commerce du lieu où se situe votre location meublée dans les 15 jours suivants le début de la mise en location !

 

Pourquoi choisir Lyon pour investir en LMNP ?

 

En raison d’une croissance économique continue et d’une explosion de la demande de logements, le prix des logements n’a cessé d’augmenter à Lyon.

Malgré un ralentissement en 2023, le marché immobilier lyonnais continue d’offrir aux investisseurs de très belles opportunités !

• Un cadre de vie convoité

Grâce à sa situation géographique stratégique et l’équilibre qu’elle offre entre effervescence urbaine et haute qualité de vie, Lyon se targue d’être l’une des villes européennes où l’on vit le mieux !

La capitale des Gaules est classée au patrimoine mondial de l’UNESCO et jouit d’une belle notoriété à l’international.

Par ailleurs, la ville est reconnue pour sa qualité de vie, avec un centre-ville historique, une offre culturelle et de loisirs riche ou encore des parcs des berges de fleuve aménagés.

Le déploiement de plusieurs projets d’aménagement urbain par la ville a également contribué à stimuler l’attractivité immobilière ces dernières années.

On pense par exemple, aux différents projets de réhabilitation des quartiers de Confluence, de Gerland ou encore du quartier de La Part Dieu qui ont une influence positive sur le marché immobilier dans ces périmètres.

 

• Une demande locative élevée

 

Particulièrement, on observe ces dernières années une forte augmentation de la demande d’appartements meublés due, principalement, aux besoins des nombreux étudiants mais aussi à ceux des actifs et des touristes qui sont plus nombreux chaque année à s’installer ou à visiter la ville des Lumières.

Lyon en quelques chiffres :

• La ville enregistrait près de 173 000 étudiants en 2022, dont 23 000 internationaux.
• Lyon a attiré plus de 2 millions de visiteurs à l’occasion de l’édition 2023 de la Fête des Lumières et près de 140 000 personnes durant l’évènement de la Coupe Internationale de Rugby.
• Avec seulement 6,4% de taux de chômage, le département du Rhône profite d’un bassin d’emplois dynamique et se place 1 point en dessous de la moyenne nationale (7,4%).

 

Deuxième ville la plus peuplée de l’Hexagone, Lyon se hisse à la 5^ème place du classement des villes ayant accueilli le plus de nouveaux habitants et à la 8^ème place du classement des villes les plus dynamiques !

Lyon a tout pour susciter la convoitise des investisseurs immobiliers !  En effet, ces données sont de précieux éléments à prendre à compte pour juger du potentiel d’attractivité et de rentabilité du marché locatif d’un ville !

• Des prix toujours attractifs

Selon les dernières estimations publiées par le site Meilleur Agent en janvier 2024, le prix moyen au m² des appartements à Lyon est évalué de 3 292€ à 6 201€, soit une moyenne de 4 798€/m².

Du côté de la location, le loyer mensuel moyen par m² est de 17,30€ et peut atteindre jusqu’à 25,90€/m² dans les quartiers de la ville les plus prisés.

Quant au rendement locatif, la Capitale des Gaules demeure compétitive puisque celui-ci oscille de 3% jusqu’à 6%, en fonction des arrondissements !

 

Quels sont les avantages d’investir dans une location meublée neuve à Lyon ?

A Lyon, comme partout en France, le régime du statut LMNP ouvre droit à d’importants avantages pour les investisseurs.

• Bénéficier d’une fiscalité avantageuse :

Principal attrait du dispositif, en tant qu’investisseur LMNP, vous profiterez d’une taxation réduite des recettes locatives perçues au titre de votre location meublée. Celles-ci devront être déclarées à l’administration au titre des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC) et non au titre des revenus fonciers. Vous devrez ensuite opter entre le régime micro-BIC ou le régime réel simplifié, dont les modalités de taxation différent :

• Régime micro-BIC : Il permet de bénéficier d’un abattement forfaitaire de 50% sur vos recettes locatives (jusqu’à 71% s’il s’agit d’une location meublée tourisme).

 

• Régime réel simplifié : Il vous permet de déduire de votre déclaration le coût des charges liées votre activité locative (intérêts d’emprunts, charges de copropriété, taxe foncière etc..) et de reporter le déficit et l’amortissement excédentaire pendant 10 ans. Si les déclarations fiscales qui lui sont associées sont plus lourdes, ce régime est néanmoins souvent plus intéressant pour les investisseurs.

 

• Sécurisation des loyers :

La location meublée peut générer des loyers plus élevés par rapport à la location nue, car les biens meublés sont souvent plus attractifs pour les locataires temporaires, étudiants ou touristes. On estime en moyenne que les biens meublés sont loués environ 20% plus chers sur le marché immobilier lyonnais.

La rentabilité et l’amortissement de votre investissement n’en seront que meilleurs !

D’autre part, et en raison du fait que les locations meublées sont des biens très recherchés à Lyon et attirent des locataires sur des périodes plus courtes, les périodes de vacance locative en sont fortement réduites !

Cela vous offre également une plus grande flexibilité en fonction de la demande du marché !

 

• Récupérer de la TVA :

En tant qu’investisseur LMNP, vous pourrez récupérer la totalité de la TVA payée sur votre acquisition, soit 20%, dans les 6 mois suivants la première mise en location.

Pour cela, il doit impérativement s’agir d’un bien immobilier neuf mis en location dans une résidence datant de moins de 5 ans et proposant au moins 4 services, par exemple : la fourniture du linge, l’accueil, le petit-déjeuner, une blanchisserie, l’entretien des locaux etc..

 

• Valoriser votre patrimoine :

Lyon, en tant que ville dynamique et économiquement active, profite d’un marché immobilier relativement stable.

En fonction de la localisation et des évolutions du marché immobilier, le bien meublé peut présenter un réel potentiel de plus-value à long terme.

Quels quartiers de Lyon choisir pour concrétiser son investissement en LMNP ?

Bien que Lyon soit une ville attractive en termes de rendement locatif, tous les quartiers ne se valent pas !

Afin de ne pas vous tromper, n’hésitez pas à vous renseigner en amont sur les caractéristiques et les opportunités que représentent les différents emplacements.

En fonction de votre projet et de vos objectifs, et parce que chaque quartier dispose de ses spécificités, il sera également important de définir le profil de locataire que vous ciblez avec votre investissement LMNP.

Voici cependant une liste, non exhaustive, des quartiers qu’il pourra être intéressant de considérer pour votre investissement LMNP :

• Lyon 3^ème : Célèbre quartier d’affaires de Lyon, le quartier de La Part Dieu est particulièrement attractif pour cibler les actifs amenés à se déplacer et souhaitant profiter d’une proximité avec les axes de liaisons.

 

• Lyon 7^ème : Cet arrondissement sera particulièrement propice aux investissements LMNP. En raison de la présence d’écoles de cycle supérieur et d’universités, les locations meublées attirent de nombreux étudiants, notamment dans les quartiers de Gerland et de la Guillotière.

 

• Lyon 9^ème : En raison de la présence de bureaux et de pôle technologiques et de campus universitaires, le quartier de Vaise peut se révéler être un choix stratégique pour investir en LMNP ! Par ailleurs, et bien qu’il fasse l’objet de plusieurs projets d’aménagement renforçant son attractivité, il demeure l’un des quartiers dans lesquels le prix moyen au m² est le moins élevé ! Un choix intéressant pour les investissements optimisés !

 

• Lyon 8^ème : En pleine mutation, c’est dans cet arrondissement que se trouve le quartier de Monplaisir. Principalement résidentiel, il abrite de nombreux commerces, des écoles et une atmosphère paisible. Il peut attirer des locataires à la recherche de tranquillité !

 

En résumé

Le régime Location Meublée Non Professionnelle (LMNP) est ouvert à tout particulier souhaitant investir dans un bien immobilier afin de le mettre en location sous réserve que le bien soit meublé et que les revenus locatifs n’excèdent pas 23 000€ par an.

Ce dispositif présente plusieurs avantages pour les investisseurs qui pourront profiter d’une fiscalité avantageuse, de la récupération de la TVA s’il s’agit d’un bien neuf en résidence services, ou encore d’une valorisation patrimoniale à long terme.

Investir en LMNP à Lyon peut être un choix stratégique pour les investisseurs qui souhaitent profiter d’avantages fiscaux et d’un bon rendement locatif. Attention toutefois à bien analyser le marché et le niveau de la demande locative avant de vous lancer ! En effet, tous les quartiers n’offrent pas les mêmes opportunités et la définition du profil de locataires que vous visez sera déterminante dans le choix du quartier de votre investissement !

 

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