Le nouveau dispositif d'investissement locatif
Amortissez votre bien en allégeant votre fiscalité
Depuis janvier 2026, un nouveau dispositif d’incitation fiscale a été mis en place pour les investisseurs : la loi Jeanbrun.
Son objectif est simple : Encourager les particuliers à acheter un logement neuf pour le mettre en location pour une durée minimale de 9 ans, en contrepartie d’un avantage fiscal annuel.
Le principe du dispositif
En investissant avec le dispositif Jeanbrun, vous pourrez bénéficier d’une déduction d’impôts sur l’ensemble de vos revenus imposables.
Le taux d’amortissement annuel sera calculé en fonction du niveau de loyer appliqué (intermédiaire, social ou très social) et dans la limite de 12 000€ par an.
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Investissez à Lyon ou dans la Métropole Lyonnaise
Tous les programmes Bati-Lyon Promotion sont éligibles au dispositif JeanBrun.
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Mettez votre bien en location non meublée pendant 9 ans
Le bien doit être la résidence principale du locataire et le loyer sera plafonné.
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Amortissez jusqu'à 5,5% du prix de investissement par an
En fonction du loyer pratiqué et dans la limite de 12 000 € par an.
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Déduisez le déficit foncier de vos revenus imposables
si vos charges dépassent le montant des loyers, dans la limite de 10 700€ par an.
Exemple simplifié
Pour mieux comprendre concrètement l’intérêt du dispositif Jeanbrun, prenons l’exemple d’un investisseur qui achète un appartement T2 neuf de 40 m² à Lyon au prix de 250 000 €. Le logement est destiné à la location nue, avec un loyer social, et l’investisseur se situe dans une tranche marginale d’imposition (TMI), c'es-à-dire le taux d'imposition s'appliquant à la tranche la plus élevée de ses revenus, de 30 %. L’objectif est de voir, étape par étape, comment l’amortissement peut réduire les revenus fonciers imposables et, dans cet exemple, créer un déficit foncier imputable sur les autres revenus du foyer.
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1Prix d'achat = 250 000 €
Coût d'achat
L’investisseur achète son T2 neuf à Lyon pour 250 000 €.
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2Base amortissable = 200 000 €
Base amortissable
80 % du prix d'achat du bien (foncier déduit).
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3Loyer annuel = 5 088€
Loyer annuel
Loyer social, plafonné à 10,60 €/m² par mois.
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4Amortissement annuel = 9 000€
Amortissement annuel
4,5 % x prix d'achat amortissable (200 000€).
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5Base taxable = - 3 912€
Base taxable
Loyers annuels (5 088€) - amortissement annuel (9 000€).
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6Revenu foncier imposable = 0€
Impôt sur revenus locatifs
Aucun impôt n'est à payer sur ces revenus locatifs
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7Déficit imputable = 3 912€
Déficit foncier
Charges annuelles plafonnées à 10 700 €.
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8Economies estimées = 1 174€
Gain fiscal annuel
TMI (30%) x déficit foncier (3 912€)
Les conditions d'éligibilité
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Bien neuf situé dans un immeuble collectif
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Bien loué au titre de résidence principale du locataire
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Bien loué nu, c'est-à-dire non meublé
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Mise en location pour une durée minimale de 9 ans
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Impossibilité de louer le bien aux ascendants et descendants
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Montant du loyer respectant plafonds applicables
Les plafonds de loyers sont définis en fonction de la zone géographique (A, A bis, B1, B2, C) dans laquelle se situe le bien loué et selon la composition du foyer fiscal du locataire.
Prêt à investir avec le dispositif Jeanbrun ?
Notre équipe de professionnels du marché immobilier lyonnais sont à votre disposition pour vous accompagner dans le choix du dispositif le plus adapté selon votre projet d’investissement et vos objectifs.
68 cours Lafayette, 69003 Lyon
Du lundi au vendredi I 9h00-12h00 et 14h-18h00
FAQ
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La loi Pinel vous donnait une réduction d’impôt fixe, décidée à l’avance, répartie sur une durée que vous choisissiez (6, 9 ou 12 ans). Il ne fonctionnait que dans certaines villes classées « zones tendues ».
Le dispositif Jeanbrun fonctionne partout en France, mais impose un engagement plus long (9 ans minimum) et des loyers plus encadrés (vous devez louer moins cher que le prix du marché). En échange, l’avantage fiscal n’est pas figé : il évolue chaque année selon la valeur de votre bien.
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Oui, dans la plupart des cas. Contrairement à beaucoup de dispositifs de défiscalisation, Jeanbrun ne rentre pas dans le calcul du plafond global des avantages fiscaux (fixé à 10 000 € par an). Il ne « grignote » donc pas vos autres réductions d’impôt.
Le dispositif JeanBrun peut donc notamment être cumulé avec le dispositif LLI (Logement Locatif Intermédiaire) qui permet de bénéficier de la TVA à 10% sur votre achat immobilier (et non 20% comme c’est le cas en principe). Le cumul de ces deux dispositifs représente un levier puissant puisqu’il vous permet à la fois de réduire immédiatement le montant d’acquisition de votre bien, tout en profitant des avantages fiscaux du dispositif JeanBrun sur plusieurs années.
En revanche, un même logement ne peut pas cumuler Jeanbrun avec un autre statut fiscal (par exemple, la location meublée n’est pas compatible, puisque Jeanbrun impose une location « nue »).
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Trois conditions principales doivent être réunies : l’investisseur doit être un particulier imposé en France sur le revenu, il doit s’agir d’un appartement neuf dans un immeuble collectif loué nu, c’est-à-dire non meublé, comme résidence principale du locataire, pendant au moins 9 ans, à un loyer plafonné .
Le plus simple reste de faire vérifier votre situation par votre conseiller Bati-Lyon Promotion avant de vous engager !
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