Nos conseils pour réaliser un investissement locatif à Lyon !
Ecrit par Bati Lyon Promotion le 19/02/2024
Réaliser un investissement locatif à Lyon représente une option stratégique pour les personnes souhaitant réaliser un achat immobilier dans une ville attractive !
Entre projets d’aménagement de grande ampleur, dynamisme économique et qualité de vie, la Capitale des Gaulles attire chaque année de nouveaux habitants et se positionne comme l’une des villes où l’investissement immobilier est une stratégie patrimoniale solide !
Dans cet article, BATI-LYON PROMOTION revient pour vous sur les attraits qu’offre Lyon sur le terrain de l’investissement immobilier, les chiffres clefs du secteur immobilier et un guide pratique des quartiers à fort potentiel pour concrétiser votre projet d’investissement !
État du marché immobilier à Lyon en 2025
Forte de son attractivité et de son dynamisme, le marché immobilier lyonnais a vu sa courbe d’évolution grimper, avec une hausse de plus de 39% sur 10 ans.
Les indicateurs du prix de l’immobilier sont néanmoins au vert pour les personnes souhaitant réaliser un achat ou un investissement dans la ville puisque le prix au m² est de 4 698€ en moyenne pour les appartements, soit une baisse de près 4% en l’espace d’un an.
Le coût à l’achat est néanmoins à nuancer puisque le prix moyen au m² peut toujours dépasser les 5 500€ en fonction des adresses les plus prisées, à l’instar des quartiers de la Croix-Rousse et du 6e arrondissement.
En parallèle, le marché immobilier locatif reste porté par une forte demande, alimentée par la croissance démographique, la vitalité étudiante et l’attractivité de la métropole.
Contrairement à la baisse du prix au m² à l’achat, le prix des loyers se maintient au sein de la Métropole avec une moyenne de 17€/m². Selon le secteur, la surface et le caractère meublé ou non du bien, le prix des loyers oscille entre 13€ et 24€/m².
En fonction du nombre de pièces, les loyers à Lyon sont actuellement de :
- Appartement non meublé : Entre 13€ et 21€/m²
- Appartement meublé : Entre 16€ et 24€/m²
Pour les investisseurs, le taux de rentabilité reste ainsi très intéressant puisque le rendement locatif brut moyen s’établit autour de 3,5 à 5 %. Certains quartiers émergents de la ville affichent par ailleurs des pics pouvant aller jusqu’à 6%.
Bon à savoir 💡
| Ces taux de rendement locatif ne prennent pas en compte les éventuels dispositifs de défiscalisation auxquels vous pouvez prétendre en tant qu’investisseur ! Ainsi, le potentiel de rentabilité locative pourra augmenter si vous investissez via des dispositifs tel que le statut de Loueur Meublé Non Professionnel (LMNP), qui vous permettront, sous certaines conditions, d’amortir le coût de votre investissement et de réduire votre imposition fiscale ! |
Cette conjoncture du marché immobilier lyonnais est particulièrement favorable pour les investisseurs.
Alors que le prix moyen au m² a fléchi pour les appartements, dans la majorité des quartiers, en raison d’un marché plus attentiste, les loyers, restent quant à eux très stables, soutenus par une demande locative toujours très forte. Ce décalage entre baisse des prix à l’achat et maintien des loyers crée un excellent ratio de rentabilité pour ceux qui souhaitent se lancer dans l’investissement locatif.
En ciblant les bons quartiers et en choisissant une stratégie adaptée (LMNP, colocation, location meublée), les investisseurs peuvent tirer pleinement profit de cette dynamique.
Pourquoi choisir Lyon pour son investissement locatif ?
Lyon se distingue par une économie diversifiée et résiliente, un bassin d’emplois dynamique, et une population en croissance constante.
Agglomération comprise, Lyon compte plus d’1,3 million d’habitants, faisant d’elle la 3ème métropole la plus peuplée après Paris et Marseille. Selon les chiffres de l’INSEE, la ville profite d’une évolution démographique positive, de l’ordre de +1,1 % par an.
Lyon est par ailleurs réputée pour sa population particulièrement jeune et se hisse à la deuxième place des villes étudiantes de l’Hexagone, offrant ainsi de réelles opportunités sur le terrain de la location.
Son classement parmi les meilleures villes où investir en France s’explique en raison de :
- Sa situation géographique stratégique entre Paris et la Méditerranée
- Une métropole connectée (TGV, aéroport international, transports en commun)
- Une demande locative constante, notamment pour les appartements de 1 à 3 pièces en centre-ville ou proximité
La forte demande de logements accentue l’attractivité des investissements locatifs tout en étant un excellent signal pour les investisseurs !
A ce titre, il pourra être particulièrement opportun d’investir dans des petites surfaces, de type studio ou appartements 2 pièces, particulièrement prisés par les jeunes. Ces petites surfaces assurent de meilleurs rendements locatifs tout en garantissant peu de périodes de vacance locative !
L’investissement locatif y prend tout son sens, tant pour une résidence principale en LMNP que pour un bien destiné à la location meublée.
Avec quels dispositifs investir dans l’immobilier à Lyon ?
En 2025, les investisseurs peuvent encore profiter de plusieurs dispositifs fiscaux pour optimiser leur rentabilité :
- LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel) : idéal pour les petites surfaces (studios, T1, T2), il permet une fiscalité avantageuse via le régime réel et l’amortissement du bien. Ce statut LMNP permet également, sous certaines conditions, de récupérer la TVA sur son le coût de son investissement au-delà de 20 ans.
- Le dispositif Pinel est officiellement arrivé à son terme en janvier 2025, mais certains programmes acquis avant la fin 2024 peuvent encore en bénéficier
- Le déficit foncier : utile en cas de rénovation de logements anciens, il permet de déduire les travaux des revenus fonciers.
Dans quels quartiers investir à Lyon et pourquoi ?
L’emplacement du bien immobilier est peut-être le premier critère à prendre en compte lors d’un investissement immobilier ! En effet, l’adresse joue un rôle important sur la valeur locative et l’éventuel taux de vacance.
Choisir un quartier central ou stratégique, proche des transports et des commodités, aura une incidence significative sur le loyer et facilitera d’autre part la gestion locative du bien !
A Lyon, certains quartiers se détachent nettement pour leur fort potentiel locatif.
- Investir à LYON 2
En raison de son emplacement au cœur de la Presqu’île, cet arrondissement fait partie de ceux où le prix moyen au m² est le plus élevé.
Pour les investisseurs, le quartier moderne de Confluence est un choix stratégique pour optimiser son rendement locatif, puisque le loyer moyen pratiqué est le plus élevé de la ville.
- Investir à LYON 3
Le quartier de la Part-Dieu connaît une demande en forte hausse depuis quelques années, due à un projet de réaménagement urbain d’envergure. Il profite d’une excellente connectivité avec l’ensemble des quartiers de Lyon et des infrastructures modernes et de qualité. La présence de la Gare et sa rénovation, en fait un quartier particulièrement judicieux pour investir.
- Investir à LYON 4
Le quartier de la Croix-Rousse est très demandée par les jeunes actifs et affiche l’une des meilleures rentabilités. Également plébiscité par les familles il offre un cadre de vie recherché à l’origine d’une hausse des prix de l’immobilier.
- Investir à LYON 5
Le quartier du Vieux-Lyon (Saint-Jean, Saint-Paul et Saint-Georges) est le quartier historique de Lyon. Proche de la Presqu’île, il attire de nombreux touristes et se révèle très intéressant pour la location LMNP et la location saisonnière (attention toutefois à la réglementation Airbnb).
- Investir à LYON 7
Cet arrondissement est prisé par les jeunes actifs, les jeunes familles et les étudiants qui profitent d’une proximité immédiate avec les établissements universitaires (EM Lyon, universités Lyon II et Lyon III, etc.). Les quartiers de Jean Macé, Gerland et le nouveau quartier des Girondins présentent de réelles opportunités d’investissement avec un beau potentiel de valorisation sur le long terme.
- Investir à LYON 9
Longtemps sous-coté, le 9e arrondissement voit sa popularité grimper avec une demande locative en progression. Pour optimiser votre investissement, ciblez des quartiers proches des transports et des commodités Vaise, Valmy et Gorge-de-Loup seront des choix stratégiques, grâce à la proximité du métro, permettant de rejoindre le centre en moins de 10minutes.
| Arrondissement | Quartiers à privilégier | Etat du marché immobilier |
| LYON 2 |
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| LYON 3 |
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| LYON 4 |
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| LYON 5 |
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| LYON 7 |
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| LYON 9 |
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Les quartiers à éviter pour son investissement locatif
Si la ville de Lyon et ses quartiers offrent des opportunités lucratives pour les investisseurs il n’en reste pas moins reste essentiel d’identifier en amont les secteurs pouvant limiter la rentabilité de votre investissement. Certains quartiers trop éloignés du centre ou mal desservis peuvent en effet entraîner un risque sur le terrain de la demande, de la vacance ou encore du potentiel de valorisation du bien.
Voici une liste non exhaustive des quartiers à aborder avec prudence :
- Saint-Fons : Bien que proche de Lyon, cette commune est marquée par une image peu valorisante. Le prix à l’achat y est bas, mais la demande locative est plus faible. À éviter pour un premier investissement, sauf stratégie bien rodée.
- Vénissieux (zones périphériques) : Certains secteurs comme les Minguettes présentent des prix attractifs mais souffrent d’une mauvaise réputation, d’un taux de vacance plus élevé, et d’un risque de gestion accru. À réserver aux investisseurs expérimentés capables de bien gérer le risque locatif.
- 9e arrondissement (quartiers éloignés de Vaise) : Les quartiers les plus excentrés comme la Duchère nécessitent une analyse fine. Les prix sont bas mais la demande est plus variable et la population moins stable.
- Gerland (selon les rues) : Par exception au dynamisme du 7e arrondissement sur le terrain de la location, certaines rues restent peu attractives pour des locataires recherchant confort, calme ou sécurité. Le choix de l’emplacement est ici essentiel.
- États-Unis (8e arrondissement) : Ce quartier pâti d’un manque d’attractivité, notamment pour les profils de locataires recherchant des appartements en centre-ville ou dans un quartier plus « vie de quartier ».
Rendement locatif à Lyon
Le rendement locatif à Lyon dépend fortement de la localisation, du type de logements, du nombre de chambres, et de la stratégie choisie (meublé, colocation, courte durée).
Les tendances montrent une baisse des prix de vente dans la majorité des arrondissements, accompagnée du maintien voir d’une très légère hausse des loyers, ce qui améliore progressivement la rentabilité.
L’optimisation passe par :
- Une bonne gestion (gestion locative, vacance limitée)
- Le choix d’un appartement neuf ou avec travaux à rénover pour créer de la valeur
- L’ameublement soigné dans le cadre d’une location meublée (LMNP)
Nos conseils pour bien investir à Lyon
- Soyez attentifs à l’ensemble des facteurs qui peuvent avoir une incidence sur votre projet (règlementation, dispositifs incitatifs à l’investissement etc) !
- Définissez spécifiquement votre objectif d’investissement afin de cibler les annonces répondant le plus à vos critères.
- Calculez la rentabilité locative nette pour évaluer le potentiel de votre investissement en tenant compte des charges liées à votre projet (dépenses de travaux, charges locatives, taxe foncière, coût de gestion, intérêts bancaires, etc.).
- Privilégiez les quartiers à fort potentiel de rendement locatif ou en développement qui répondent aux attentes des locataires.
Enfin, ne vous privez surtout pas de l’expertise et des conseils des professionnels qui maîtrisent parfaitement le marché lyonnais et pourront vous accompagner tout au long du processus !
Pièges et erreurs à éviter
- Choisir un quartier inadapté à la cible locative
- Surestimer les loyers et donc le rendement
- Négliger les charges, travaux ou vacance locative
- Investir dans un bien sans potentiel de revalorisation
Il est essentiel de bien définir son objectif (revenu, plus-value, constitution de patrimoine), et d’éviter les annonces trop attractives en apparence.
Prévisions à court, moyen et long terme
À court terme, la demande de logements reste forte, notamment pour les petites surfaces et les appartements proches du centre ou des universités.
À moyen terme, la métropole lyonnaise bénéficiera du développement du quartier de la Part-Dieu, des grands projets d’infrastructure et de la hausse des prix à Paris qui participe les investisseurs vers la région.
À long terme, Lyon devrait continuer à attirer les actifs et les étudiants grâce à une qualité de vie remarquable et un tissu économique solide.
FAQ – Questions fréquentes
👉Quel type d’appartement louer à Lyon pour un bon rendement ?
Les appartements de 1 à 3 pièces, bien situés, meublés et proches des transports, sont les plus demandés.
👉Faut-il préférer le centre de Lyon ou Villeurbanne ?
Le centre offre une meilleure valorisation, Villeurbanne un meilleur rendement. Tout dépend de votre stratégie.
👉Le dispositif LMNP est-il toujours intéressant ?
Oui, surtout pour les petites surfaces ou la colocation, avec une bonne optimisation fiscale.
👉Peut-on encore investir en Pinel à Lyon ?
Uniquement si le bien a été réservé avant le 31 décembre 2024. Sinon, il faut se tourner vers d’autres dispositifs.
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